千億元銷售數據擠水分 房企下半場競爭開啟


來源:中國產業經濟信息網   時間:2019-07-14





  與往年相比,今年房企“搶收”的意圖顯得更為明顯。從相關機構發布的銷售榜單來看,各梯隊房企開足銷售馬力,行業百強門檻再次提高。但是在房企高周轉、高負債的運營模式下,龐大的銷售數據并不能代表真實的現金流。擠掉數據的水分后,房企真實的情況如何?
 
  數據“擠水分”
 
  今年上半年在樓市的跌宕起伏中結束。房企年中成績單顯示,147家企業跨越50億元銷售門檻,較去年增加九家,合計實現銷售額58537億元,同比增長10.3%。若以千億元銷售額為門檻,進入其中的房企已達12家。
 
  克而瑞數據顯示,在今年上半年銷售額的榜單中,排名前三的依然是碧桂園、萬科、恒大三家龍頭房企。從這三家企業的銷售情況來看,碧桂園和恒大銷售額相比去年同期出現了不增反降的情況。今年上半年,碧桂園銷售金額為3895.4億元,同比下降5.56%;恒大銷售金額為2825.4億元,同比下降7.05%;萬科銷售金額為3349.3億元,同比上漲10.53%,是三家龍頭中唯一銷售額上漲的房企。此外,今年上半年合約銷售額超2000億元的房企還有保利集團和融創中國,分別錄得2501億元和2139億元。
 
  不可否認的是,房企在跨入千億元銷售額門檻后,維持規模高增長的難度已越來越大。有專家分析稱,通過增加合作項目可確保房企一定的銷售及營收增幅。此外,隨著土地成本的不斷上升,房企共同拿地開發已成為行業的普遍現象,這可以分散市場風險、減輕資金壓力。
 
  但合作的背后,并非毫無暗礁。目前,房企普遍以全口徑進行業績公告,將集團連同合營、聯營公司所有項目計入業績,而不考慮股權占比及是否操盤。如果擠去這些“水分”,房企真實的資金與投資能力或許要重新進行審視。
 
  從全口徑金額來看,今年上半年,穩居前三的房企是碧桂園、萬科和恒大。相比往年,華夏幸福、綠城、泰禾等房企出現了排名下滑的情況,全年銷售額目標完成率堪憂。與全口徑銷售額相比,權益銷售額以企業股權占比為口徑,能更真實地反映房企的資金運用和戰略把控水平,對行業從業者和投資者更有參考意義。
 
  以今年上半年的業績為例,權益金額排名前十的企業分別為碧桂園、恒大、萬科、保利、中海、綠地、融創、新城、華潤、龍湖。相較于全口徑榜單,萬科和融創的行業排位分別下降了一名和兩名。
 
  如果將范圍擴大,房企權益榜位次變化更為明顯。位列行業第10位至第20位的房企有五家在全口徑金額榜單上的排名出現下滑,正榮、旭輝、中南、金地尤為突出,分別下滑了十名、七名、四名和三名,旭輝和正榮更是直接跌出了前二十。
 
  整體來看,前六月百強房企平均權益比例為79%,TOP20房企中有16家銷售權益比低于80%。表現較為突出的是恒大、中海和綠地,權益比分別為95.1%、93.44%和90%。金科位列其后,權益比為87.75%,余下企業均在60%至70%左右浮動。而在去年,行業平均權益比為80%。
 
  有專家表示,在合作效應的推動下,房企權益銷售比例逐漸下降。銷售規模的快速增長并沒有對房企的營收及利潤形成有效支撐,增收不增利的情況較為明顯。上市房企在擴大規模時,投資者從中能分享到的收益并無太大提升。
 
  精細化競爭開啟
 
  伴隨著房地產市場調控的深入,房企回歸理性,行業進入精細化競爭階段。
 
  在業內看來,今年下半年,房地產政策仍將保持穩定。其中,房價過快上漲依舊是不能碰的紅線,熱點城市調控政策仍需從緊執行,且不排除加碼調控的可能,房企對政策放松不應有過于樂觀的預期。
 
  克而瑞研究中心稱,6月是房企沖刺半年度業績的關鍵節點。由于前期積壓的市場需求大都釋放完畢,同時在調控常態化預期下,6月過后的一段日子里房企業績增速或仍將趨緩。預計下半年房企整體將進入平穩發展期,銷售額增速或將放緩至20%左右。房企完成全年銷售目標仍有一定壓力,下半年企業需要著重發力,加速推貨入市或通過降低預售價格以達成全年業績目標。
 
  有業內人士分析,上半年大部分企業的銷售目標已經完成過半,全年銷售增速有一定保障。且下半年政策寬松的可能性不大,樓市調控還是以謹慎為主。業內人士預計,銷售增速會有所放緩,但是不會太低,投資方面的數據會比去年低一點。
 
  有業內人士稱,今年將是房地產市場銷售的“小年”。下半年,百強房企規模增長也將繼續保持平穩,出現快速增長的概率不大。“長期來看,各地政府結合市場實際情況‘因城施策’持續,房地產市場將長期處于平穩健康發展期,房企將更加謹慎地進行戰略布局。”該人士認為,龍頭房企將保持穩健高質量的發展勢態,頭部效應日趨明顯。
 
  同時,自去年以來,大部分規模房企的戰略已從多元化轉向聚焦主業發展。業內人士預測,未來房企之間的規模化競爭將持續深化,行業集中度將進一步提升,TOP30房企集中度將提升至48%左右,各梯隊市場份額趨于穩中有升的態勢。
 
  此外,值得注意的是,以42家發布銷售目標的房企分析,目前有近六成的房企未能在年中完成一半的銷售目標。在樓市調控不放松、融資渠道收緊、債務兌付高峰期如約而至的情況下,下半年房地產市場仍存變數,房企完成全年銷售目標仍有壓力。(孫夢凡 董家聲)
 
  轉自:中國商報

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